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招商蛇口三季度扣非仅1.7亿锐降逾八成 短期借款29亿多元发展举步维艰

Release time:2021-10-04 01:21viewed:times
本文摘要:长江商报消息●长江商报记者 江楚雅 深圳报导在房地产“黄金时代”,招商蛇口(001979.SZ)曾与保利、万科、金地并称作“招保万金”。如今,招商蛇口却慢慢瓦解房企第一梯队,新任掌门人许永军被迫面临业绩增长速度上升、盈利能力弱化、负债激增、转型阵痛等挑战。

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长江商报消息●长江商报记者 江楚雅 深圳报导在房地产“黄金时代”,招商蛇口(001979.SZ)曾与保利、万科、金地并称作“招保万金”。如今,招商蛇口却慢慢瓦解房企第一梯队,新任掌门人许永军被迫面临业绩增长速度上升、盈利能力弱化、负债激增、转型阵痛等挑战。日前,招商蛇口发布其三季报,数据表明,2019年第三季度,招商蛇口构建营收88.56亿元,同比增加30.77%;归属于上市公司股东净利润1.95亿元,与上年同期相比下降83.21%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元,同比下降80.55个百分点。

2019年前三季度,其构建营业收入255.4亿元,比去年同期增加24.39%;归属于上市公司股东的净利润50.93亿元,比去年同期增加38.46%。因融资规模不断扩大负债有所上升,长江商报记者辨别找到,前三季度公司有息负债为1481.5亿元,与二季度比起下跌7.0%,净资产收益率为6.89%,而去年同期为11.77%。三季报表明,短期借款同比增加71%,至28.62亿元;长期借款减少24.88%,为76.99亿元。

现金流量方面,获益于销售回款减少,招商蛇口前三季度构建经营活动产生的现金流量净额90.88亿元,同比快速增长255.78%,这也是将近五年的三季报中,经营现金流净额首次为于是以。三季度扣非净利下降超强8成招商蛇口创办于1979年。2015年12月30日,招商蛇口吸取拆分招商地产构建重组上市,打造出了国企改革的典范和中国资本市场创意标杆。

公司在2017年冲入“千亿”俱乐部,2018年,招商蛇口房地产销售额为1680亿元,在所有房企中名列第12位。近日,招商蛇口发布2019年第三季度业绩报告,数据表明,报告期内,其营收、利润双双下降。数据表明,2019年第三季度,招商蛇口构建营收88.56亿元,同比增加30.77%;归属于上市公司股东净利润1.95亿元,与上年同期相比下降83.21%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元,同比下降80.55个百分点。

据同花顺监测,当期招商蛇口的毛利率为36%,去年同期为41.17%,表明其主营利润能力有较小巩固;清净利率亦从去年同期的28.79%降到22.83%,表明企业经营效益大幅度上升。与此同时,其总资产收益能力显著上升,报酬股东能力趋弱。与去年同期相比,其前三季度的业绩也在下降。2019年1-9月,招商蛇口构建营业收入255.43亿元,比上年同期增加24.39%;归属于上市公司股东的净利润50.93亿元,比上年同期增加38.46%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润50.06亿元,比上年同期增加28.94%。

公告表明,业绩的下降,主要由于本报告期结转面积较小,造成结转收益及毛利同比增加。2019年,招商蛇口房地产项目完工及结转面积预计维持快速增长,根据公司生产经营计划,房地产项目完工以及结转时间主要集中于在第四季度。据克而瑞统计数据表明,2019年前三季度,招商蛇口构建销售额1134.1亿元,仅有构建全年销售目标2000亿元的56.705%。长江商报记者辨别找到,招商蛇口今年以来业绩呈现出持续下降趋势。

招商蛇口2019半年报表明,三大核心财务数据营收、净利润和毛利率也皆同比下降:其中,营收总额166.87亿元,同比增加20.49%;构建归属于上市公司股东的净利润48.98亿元,同比增加31.17%;构建毛利润为63.2亿元,同比增加29.5%。短期借款减7成招商蛇口业绩增长速度上升,盈利能力弱化的同时,财务状况也不容乐观。

招商蛇口2019年上半年财务报告数据表明,截至报告期末,招商蛇口资产总额大约5024.53亿元,较2018年上半年末资产总额4078.54亿元快速增长23.19%。其中,流动资产总额大约4167.95亿元,非流动资产总额大约856.58亿元。截至报告期末,招商蛇口负债总额大约3854.92亿元,较2018年上半年末负债总额3145.31亿元快速增长22.56%。

其中,流动负债总额大约2853.83亿元,非流动负债大约1001.09亿元。累计6月30日起至,招商蛇口资产负债率为76.72%,较2018年上半年77.12%的资产负债率同期上升。因融资规模不断扩大,三季度招商蛇口短期借款同比增加71%,至28.62亿元;长期借款减少24.88%,为76.99亿元。

前三季度招商蛇口的净资产收益率为6.89%,而去年同期为11.77%。值得注意的是,三季度公司有息负债为1481.5亿元,与二季度比起下跌7.0%,前三季度有息负债率为28.1%,与二季度比起提高了0.6个百分点;清净负债率为62.4%,与二季度比起提高了9.4个百分点。方正证券指出,杠杆减少的主要原因是三季度拿地减少较多,单季追加项目建面为447.6万平方米,同比快速增长314.5%;追加土地总价为226.9亿元,同比快速增长129%;不过公司拿地时机必要,楼面均价大幅度增加至5071元/平方米,同比上升44.7%。

去除预收款项后的资产负债率为50.1%,与二季度比起上升了4.5个百分点。前三季度公司有息负债为1481.5亿元,与二季度比起下跌7.0%。现金流量方面,获益于销售回款减少,招商蛇口前三季度构建经营活动产生的现金流量净额90.88亿元,同比快速增长255.78%,这也是将近五年的三季报中,经营现金流净额首次为于是以。

此外,因对联合营公司投资减少及长年股权转让收益同比增加,投资活动产生的现金流量净额-165.3亿元,同比上升171.58%;因合作方往来清净流入同比增加,筹资活动产生的现金流量净额179.22亿元,同比上升8.63%。加快去地产多元化发展值得注意的是,招商蛇口重组之初就明确提出要建构起“前港-中区-后城”的整体规划战略。

所谓“前港-中区-后城”模式,所指的是以港口先行、产业园区第一时间、设施城市功能研发,从而构建区域的整体同步发展。通过港、产、城同步,将政府、企业和各类资源协同一起,汇聚多方资源打造出优势互补协同的城市生长生态圈。

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自2015年重组以来,招商蛇口仍然期望“去地产化”,仍然局限于房地产业务,而是三大主要业务齐头并进。此前许永军曾设想,招商蛇口要在2018-2020年之间,把房地产收益从85%左右降至60%,园区比重从目前的15%提高到30%- 40%,邮轮产业从轻资产战略的角度抵达,收益持续增长。  据不几乎统计资料,从2018年至今,招商蛇口出售资产多达15起,其中多为房地产涉及项目。

今年以来,招商蛇口又相继透露了6项已出售或计划出售的资产,除了湖北宜昌、江苏太仓两个项目外,还有4个为西安、杭州、珠海等城市的地产项目。从出让方式上来看,今年出售的6项住宅资产中,有4项通过注册资本扩股,引进股权比例皆为50%左右。不过,从现实发展情况来看,距离构建业务营收比重调整目标,招商蛇口还有很长的路要回头。

招商蛇口2018年年报表明,传统房地产开发依然是其收益的主要来源。明确来看,房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为786.89亿元、90.18亿元、5.69亿元,占到总营收比重分别为89.14%、10.22%、0.65%。

此外,邮轮产业并未如预期般构建收益持续增长,其营收快速增长较2017年上升了4.31个百分点。不过,今年以来多元化发展板块业绩有所下降。截至2019年6月30日,招商蛇口园区开发与运营业务构建营收益40.08亿元,同比快速增长31.26%;毛利率为36.52%,同比增加6.51个百分点。

值得注意的是,招商蛇口园区板块业务的营收占到较为去年同期减少8.58个百分点至24.02%。这也意味著招商蛇口上市时明确提出的转型成果开始呈现出。而在邮轮板块,报告表明,招商蛇口邮轮母港及综合设施已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市,并在大力扩展长江沿岸的内河游轮项目。

报告期内,招商系由布局的上海、天津、厦门、深圳邮轮母港共计招待出入境邮轮257艘次,占到全国的71%;总计客流量142万人次,占到全国总客流的81%,总体经营情况更为务实。对于业界批评其陷于转型困境,招商蛇口方面此前坦言,目前在招商蛇口急剧前进综合发展的过程中,显然不存在着不平衡、不存在着转型的阵痛,但深信公司具体了战略,扎根将来,才能维持持续发展。


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